Kruisstraat 3, Tiel

Omschrijving

Exclusieve rietgedekte villa op ruim perceel in het buitengebied van Tiel.

Een zeldzame combinatie van rust, ruimte en verfijnde woonkwaliteit.

Op een van de meest geliefde locaties in het groene buitengebied van Tiel, tussen de Kruisstraat en de Ophemertsedijk, presenteren wij u met plezier deze exclusieve, vrijstaande villa met rietgedekte kap en bijpassend bijgebouw.
Gesitueerd op een royaal perceel van 4.740 m² eigen grond, biedt deze woning een unieke woonbeleving met optimale privacy, een hoogwaardige afwerking en een schitterende balans tussen een klassiek ontwerp en modern comfort.

Vanaf het moment dat het automatische toegangshek zich opent en u de brede oprit betreedt, ervaart u de sfeer van stijl, rust en allure. De villa is in 2013 gerealiseerd, uitstekend geïsoleerd (energielabel A+) en recent uitgerust met een hybride warmtepompinstallatie (2025) – klaar voor de toekomst.

De villa wordt gekenmerkt door een klassieke uitstraling met charmante raampartijen, roedeverdelingen, riante vertrekken en een hoogwaardig afwerkingsniveau door de gehele woning heen. Alle vertrekken in de woning zijn ruim opgezet en op doordachte wijze ingericht met vaste elementen waardoor er direct een fijne sfeer ontstaat. Balken plafonds, kamer en-suite deuren en de fraaie houten vloer dragen bij aan deze optimale sfeerbeleving.


INDELING

Begane grond:
Bij binnenkomst in de ontvangsthal treft u een maatwerk garderobe, moderne toiletruimte en een stijlvolle trapopgang.
Aan de linkerzijde van de woning bevindt zich de indrukwekkende woonkeuken, gesitueerd over de volledige diepte van de woning. Het centrale kookeiland vormt het hart van deze ruimte – royaal van formaat en uitgevoerd in warme, neutrale tinten. De keuken beschikt over hoogwaardige Miele inbouwapparatuur waaronder een luxe 6-pits gasfornuis met extra grote grillzone, dubbele oven, 2 combi-magnetrons, oven, koffiezetter, 3 inbouwkoelkasten, vaatwasser, wijnklimaatkast, voedselvermaler en een Quooker met bruiswater. De aangrenzende bijkeuken biedt aanvullend een grote inbouwkoelkast, grote inbouwvriezer en een extra vaatwasser. Ideaal voor momenten dat u meerdere gasten tegelijk zou willen ontvangen. Kortom: een droomkeuken! 

De sfeervolle living, eveneens over de volle diepte van de woning, is voorzien van dezelfde prachtige houten vloer in Hongaarse punt en uitgerust met vloerverwarming. De woonkeuken en living zijn middels sfeervolle kamer en-suit deuren te scheiden. De fraaie haardpartij laat in deze ruimte niets meer te wensen over. 
Via een royale schuifpui heeft u toegang tot een schitterende, in eikenhout uitgevoerde veranda welke de gehele breedte van het terras beslaat – een heerlijke plek om het hele jaar door te genieten van het buitenleven.

Eerste verdieping:
De eerste verdieping biedt 3 ruime slaapkamers, allen afgewerkt met dezelfde hoogwaardige materialen. Op dit moment is de hoofdslaapkamer ingericht met een op maat gemaakte en zeer stijlvolle kleedruimte; indien gewenst is de indeling eenvoudig te herschikken naar vier slaapkamers. 
De badkamer ademt luxe en stijl, met een prachtig vrijstaand ligbad, royale inloopdouche met dubbele regendouche en modern wastafelmeubel. Een separate toiletruimte bevindt zich tegenover de badkamer en is eveneens stijlvol vormgegeven. 

Garage /carport/ praktijkruimte/ (mantelzorg)woning:
Links achter de woning treft u een royaal bijgebouw welke volledig in harmonie met de villa is opgetrokken; uitgevoerd met wit gekeimde gevel en rieten dakbedekking. 
Het bijgebouw biedt ruimte aan een afgesloten garage met dubbele openslaande deuren en een dubbele carport met elektrisch oplaadpunt. Tevens bevindt zich hier een volledig geïsoleerde kantoor- of praktijkruimte op de verdieping, ideaal voor thuiswerkers of beroep aan huis.
Deze ruimte voldoet aan alle eisen van een slaapkamer en doordat hier reeds een volledig ingerichte TWEEDE BADKAMER aanwezig is kan deze ruimte zonder verdere aanpassingen gebruikt worden door thuiswonende kinderen of met een aantal aanpassingen als bijv. mantelzorgwoning. Kortom dit bijgebouw geeft u vele gebruiksmogelijkheden. 

Daarnaast heeft de eigenaar onderzoek gedaan naar het plaatsen van een zwembad met pool house en/of een extra multifunctioneel bijgebouw. Dit behoort allemaal tot de mogelijkheden!  


LOCATIE – het beste van twee werelden.
De ligging is werkelijk ideaal: vrij en landelijk, met uitzicht op het groene buitengebied, maar toch op korte afstand van alle stadse voorzieningen. Het nabijgelegen Linge-Waalpark en de uiterwaarden van de Waal bieden eindeloze wandel-, fiets- en recreatiemogelijkheden. 
De aanwezigheid van de wetlands, een gevarieerd natuurgebied in Tiel, maakt dat je urenlang kunt struinen tussen het groen, langs het water en tussen het grazende vee. Geniet van de vrijheid, rust en de geluiden van de verschillende soorten vogels en ander gedierte. 
Binnen enkele minuten bereikt u het stadscentrum van Tiel, winkelcentrum Westlede, scholen, sportvoorzieningen, gezondheidscentrum en het NS-station in de wijk Passewaaij.
Tiel staat bekend als de ‘Fruitstad aan de Waal’ en combineert historische charme met een modern voorzieningenniveau. De stad vormt het kloppend hart van het Rivierenland, met uitstekende uitvalswegen richting de A15 en A2.


BIJZONDERHEDEN:
* Vrijstaande villa (bouwjaar 2013) met rietgedekte kap op een perceel van 4.740 m² eigen grond;
* Hoogwaardig afgewerkt, uitstekend onderhouden en instapklaar;
* Volledig geïsoleerd en voorzien van energielabel A+;
* Hybride warmtepompinstallatie (2025) aanwezig;
* Zeer luxe woonkeuken met kookeiland en A-merk inbouwapparatuur;
* Prachtige houten vloer in Hongaarse punt met vloerverwarming;
* Royale veranda over de gehele breedte van de woning;
* Bijgebouw met dubbele carport, garage én volledig ingerichte kantoor-/praktijkruimte of slaapkamer met aangrenzende tweede badkamer;
* Mogelijkheid tot realisatie van extra schuur/garage;
* Gelegen op een toplocatie in het buitengebied van Tiel, nabij natuur en voorzieningen!
* Verwarming: hybride warmtepomp + vloerverwarming (BG);
* Airconditioning aanwezig;
* Bouwjaar: 2013
* Woonoppervlak: ca. 237 m²
* Inhoud woning: ca. 794 m³
* Perceeloppervlakte: 4.740 m²
* Aanvaarding: in overleg

Wilt u de rust, ruimte en verfijnde klasse van deze unieke villa zelf ervaren? Neem dan vrijblijvend contact met ons op voor een bezichtiging. Wij informeren u graag verder en laten u de bijzondere sfeer van deze villa beleven.